Gastronomie-Immobilien

Das Risiko des Scheiterns bei Kauf oder Anpachtung eines Gastronomie-Objektes kann erheblich gemindert werden, wenn die folgenden Punkte beachtet werden.

Prüfen Sie den Pacht- oder Kaufvertrag

  • Prüfen Sie den vorgelegten Vertrag sehr sorgfältig!
  • Lässt sich das Objekt wirklich wirtschaftlich betreiben?
  • Ist die Miete/Pacht an einen Index gekoppelt?
  • Wie kommt der Verkäufer zu seiner Kaufpreisvorstellung?
  • Welche Laufzeit hat der Pachtvertrag? Üblich sind Pachtverträge zwischen 2 und 10 Jahren.
  • Wie sieht es  mit dem Reparaturstau aus? Scheuen Sie sich nicht ggf. einen Gutachter zu beauftragen!
  • Lassen Sie sich nicht auf mündliche Nebenabreden ein. Halten Sie alles schriftlich fest.

Die Ablösesumme

Egal ob Sie kaufen oder pachten möchten, in der Regel erwartet der Verkäufer/Verpächter eine Ablösesumme. Eine Ablösesumme kann sowohl das Inventar als auch einen Geschäftswert enthalten. Hier weichen die Vorstellungen der Vertragspartner meist weit voneinander ab.  Als Richtwert gilt bei Inventar ein Wertverlust von 20% nach Kauf. Alles weitere hängt von der Pflege und vom Geschmack des eventuellen Pächters/Käufers ab. Der Käufer schätzt den Wert meist zu niedrig ein, weil er oft nicht abschätzen kann, was ihn eine Neuanschaffung kosten würde. Gutes Gastronomie-Inventar ist teuer. Der Geschäftswert stützt sich auf die betriebswirtschaftlichen Ergebnisse aus der Vergangenheit und auf Zahlen vorhandener Stammkunden. Von Einsteigern wird oft außer acht gelassen, dass man sich bei einer Neueröffnung zuerst einen Kundenstamm aufbauen muss und dieser Anlauf von  6-12 Monaten entsprechend Geld kostet.

Prüfen Sie die Bezugsverpflichtungen

Oft bezahlen Sie, wenn Sie Getränke von Brauereien oder Verlegern beziehen, einen höheren Preis pro Hektoliter als Ihr ungebundener Wettbewerber.  Wichtig ist hier, die Gegenleistung zu prüfen: Was hat die Brauerei oder der Verleger für Sie angeschafft oder finanziert? Auf der anderen Seite gibt es auch Bezugsverpflichtungen, die hohe Rückvergütungen beinhalten. Es empfiehlt sich also, genau zu prüfen und nicht sofort abzulehnen. Wichtig auch hier: Keine mündlichen Nebenabreden!

Prüfen Sie die technischen Einrichtungen

Wie sehen die Kühlanlage und die Bierzapfanlage aus? Ist eine Fettabscheideanlage vorhanden? Sind die elektrischen Anlagen in Ordnung? Wie sieht die Brandschutzvorrichtung aus? Manchmal wird versucht, diese Kosten für Erneuerungen auf den Pächter/Käufer abzuwälzen. Abgesehen von diesen Kosten denken Sie bitte auch an Ihre neue Konzession, die auch bei einer Übernahme von Ihnen als Käufer/Pächter wieder neu beantragt werden muss.

Schauen Sie sich die Umsatzzahlen an

Schauen Sie sich die Gewinn- und Verlustrechnung der letzten Jahre an. Glauben Sie nicht der Aussage, dass der inoffizielle Umsatz doppelt so hoch ist. Die Zeiten, in denen man am Finanzamt vorbei arbeiten konnte,  sind vorüber. Vorsicht ist immer dann geboten, wenn keine ordentlichen Bilanzen der letzten Jahre offengelegt werden und nur mündliche Aussagen gemacht werden. Als Interessent an einem Objekt müssen Sie aber auch Verständnis dafür haben, dass der Inhaber/Betreiber nicht direkt beim ersten Kontakt seine Bilanzen vor Ihnen veröffentlicht. Üblich ist es mittlerweile, sich nach Vorlage eines Kapitalnachweises eine Vertraulichkeitserklärung von Seiten des Interessenten unterschreiben zu lassen.

Fragen Sie die Nachbarn sowie die Ordnungsbehörden

Prüfen Sie, ob es mit den Nachbarn und/oder mit dem Gewerbeamt schon einmal Ärger gegeben hat, z.B. auf Grund von Lärm oder Küchengerüchen bei der Gastronomie.

Übergabeprotokoll

Bei jeder Übernahme,  egal ob Kauf- oder Pachtvertrag, sollte  ein Übernahmeprotokoll angefertigt werden. Lassen Sie sich also eine detaillierte Inventaraufstellung aushändigen. Dazu gehört auch eine Mängelliste. Jeder Mangel, der nicht im Übernahmeprotokoll festgehalten ist, wird bei Beendigung des Pachtvertrages Ihnen angelastet werden.

 

Wenn Sie vor dem Abschluss eines Vertrages für ein Gastronomie-Objekt stehen, prüfe ich gern zusammen mit Ihnen die Vertragsunterlagen. Nehmen Sie einfach und unverbindlich Kontakt mit mir auf.

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